간편한 민사조정도 해볼만...임차권 등기 후 등기부등본 떼어 확인
전세금 반환 청구소송이 최후의 수단

역(逆)전세난에 따라 보증금을 제 때 받지 못한 세입자와 집주인 간 분쟁 사례가 크게 늘고 있다.  전문가들은 대부분 '전세 보증금을 제때 돌려받지 못할 때는 가급적 살던 전셋집이 빠진 후 이사갈 곳을 알아봐야 한다'고 조언한다.

만약 불가피하게 보증금을 돌려받지 못한 채 집을 비워야 한다면 ‘임차권 등기명령’ 등의 방법을 활용는 것이 좋다고 입을 모은다.

◇임차권 등기=전세 만기 후 보증금을 돌려받지 못했다면 절대 그냥 집을 비워줘서는 안 된다. 그 집이 경매에 넘어가는 등 잘못될 경우 대항력이 사라져 보증금 회수가 어려워지기 때문이다.

이 때 쓸 수 있는 방법이 임차권 등기명령제도다. 임차권 등기명령을 해두면 집이 경매에 넘어가도 우선 변제권이 주어져 보증금을 안전하게 지킬 수 있다.

절차도 간단하다. 임대차계약서 사본과 전입일자가 적힌 주민등록등본.도장(본인일 경우 인감이 아니어도 됨) 등을 준비한 뒤 거주지 지방법원 민사신청과에 가서 그곳에 비치된 임차권 등기명령 신청서와 건물부동산 목록을 작성하면 된다.

신청을 마치면 법원이 집주인에게 임차권 등기명령 내용을 송달하고 등기소에 등기(기입촉탁)가 된다.

기간은 1~2주 정도 걸리며 비용은 2만2천8백원이 든다. 주의할 점은 등기부등본(해당 등기소나 대법원 홈페이지에서 열람 가능)을 떼보고 임차권 등기가 된 후 이사를 해야 한다.

◇민사조정.보증금 반환소송=임대차 분쟁에서 또 이용할 만한 것이 민사조정이다.  민사조정은 소송비용의 20% 수준으로 판결과 같은 효력을 지닌다.

조정까지는 한 달 이상 걸리고, 조정위원회가 집주인에게 언제까지 전세금을 갚으라는 결정을 내린다. 다만 조정이 성립되지 않을 경우엔 전세금 반환청구 소송을 해야 하므로 시간이 많이 걸릴 수도 있다.

전세금반환청구 소송은 전세금을 원만히 받지 못할 경우 하는 마지막 수단이다.

전세금이 2천만원 이하일 경우엔 소액심판 사건으로, 그 이상이면 민사 단독사건으로 분류된다. 재판은 한 달~한 달 반 정도 걸리고, 판결이 나오면 법원이 집을 경매에 부친다. 경매가 낙찰돼 보증금을 돌려받기까지는 7개월 이상 걸린다.

◇타협이 최선=하지만 가장 현명한 방법은 집주인과 세입자가 타협하는 것이다. 요즘처럼 전세가 안 빠질 때는 집주인은 전세금을 낮춰 내놓고 세입자는 조금 기다려주는 자세가 필요하다.

보증금을 못 받아 새 아파트에 제때 입주하지 못했다면 집주인에게 입주 지연에 따른 관리비와 연체 이자 등을 청구하겠다는 내용증명을 보내면 나중에 손해배상을 받을 근거가 된다.

계약기간이 남았는데 이사를 가야 할 경우엔 집주인에게 보증금 반환을 강제로 요구할 수 없다. 따라서 세입자가 새 임차인을 구하는 데 발벗고 나서고, 집주인이 내야 할 중개수수료를 부담해주는 등 적극적인 대처가 필요하다.