1. 주택임대차보호법의 제정
○ 무주택자가 집주인으로부터 집을 세얻어 사는 경우 그에 대한 법률관계는 민법상의 전세권이나 임대차 규정에 의하여 규율됨이 원칙이다.
○ 한편 민법상의 전세권이나 임대차에 관한 규정은 개인주의적 법률사항을 기초로 하여 당사자(세든사람과 세준사람)사이의 자유의사에 의한 계약을 중시하고 당사자 사이의 법률관계를 형식적으로 평등하게 규율하고 있다.
○ 그러나 현실은 경제적 강자인 집주인의 횡표와 자의에 의하여 경제적 약자인 임차인이 부당한 요구를 강제당하고 피해를 입는 경우가 빈번하게 발생하여 심각한 사회적 문제를 야기시키게 되었다.
○ 이에 따라 주택의 이용관계를 규율하는 민사법규를 계약자유의 원칙이 적용되는 시민법의 차원에서 임차인의 주거생활과 경제적 지위를 보장하여야 한다는 사회법적 차원으로 전환할 필요성이 절실하게 되었고 결국 무주택임차인의 권리와 지위를 보호하는 내용의 주택임대차보호법이 1981년 3월 5일 제정되게 되었다.
2. 주택임대차보호법의 적용범위
○ 주거용건물 즉 주택의 임대차에 한하여 적용된다(법 제2조 전단).
● 주거용 건물 즉 주택은 그것이 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용되고 있는 것이면 시청이나 구청등에 구비되어
있는 가옥대장이나 건물대장의 용도란에 '주거용'으로 기재되어 있지 않더라도 본 법의 적용을 받게된다. 따라서 공부상 공장용 건물이나 창고용 건물이라도 건물의 내부구조를 주거용으로 사실상 변경한 경우에는 주택이라고 보 아야 할 것이다. 또한 관할관청으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가 건물이나 건축허가를 받았으나 준공검사를 필하지 못한 건물도 역시 본 법의 적용을 받는 것이므로 무허가나 준공검사 미비상태의 주택에 관하여 임대차계약을 체결하여도 이 법의 보호를 받게 된다.
● 주택을 건축한 사람은 공사완공후 준공검사를 받았으나 소유권보존등기를하 지 않았더라도 그 주택의 소유권을 취득하는 것이므로(민법 제187조)미등기 주택도 이 법의 적용을 받으며 주택의 신축자는 그 주택을 임대할 수 있는 정당한 권리를 가지고 있으므로 미등기주택이라는 것 때문에 임대차계약 체결을 주저할 필요는 없다.
○ 임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용된다(법 제2조 후단).
● 임차목적물이 주거용 건물과 함께 사용되는 것인 이상 임차주택의 일부가 비주거용인 경우까지 이 법의 보호대상이 되는 바, 주택에 따린 가게에서 소규모영업 및 공장을 하는 자도 이 법의 보호대상이 된다.
○ 미등기전세에도 적용된다(법 제12조).
● 미등기전세는 우리나라에서 상당히 오래전부터 부동산임대차 특히 건물임대차의 한 형태로 관습상 발전하여 온 제도로서, 예컨대 건물의 소유자인 갑이 그 건물을 세얻어 살고자 하는 을로부터 '전세금'을 받고 일정한 기간 그 건물을 을로 하여금 사용·수익하게 한 후 그 기간이 만료된때에 그 건물을 인도받음과 동시에 전세금을 반환하는 것을 내용으로 하는 갑·을간의 계약이라고 할 수 있다.
3. 주택임대차보호법의 보호내용
가. 주택임차권의 대항력
○ 주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
○ 제3자에 대하여 효력이 생긴다 함은 임대인 이외의 자에 대하여도 세든사람은 그 주택의 임대차관계를 주장할 수 있다는 의미이며 이것은 결국 임대차기간중 임대주택의 소유자가 변경되는 경우에도 임대인의 지위가 신소유자 에게 포괄적으로 승계됨으로써 임차인은 계약기간동안(보증금을 준 경우에는 그 보증금을 반환받을 때까지)그집에서 쫓겨나지 않고 생활 할 수 있다는 것이다.
○ 그러나 주의할 일은 임차인이 입주와 전입신고를 하기 전에 그 집에 이미 저당권등기나 가압류, 압류등기, 가등기 등이 행하여졌고 그 결과로 경매나 가등기에 의한 본등기에 의하여 소유권자가 변경된 경우에는 임차권은 소멸되어 임차인은 신소유권자에 대하여 대항할 수 없다.
○ 따라서 타인의 주택을 임대차하고자 할 때에는 최소한 등기부를 열람하여 저당권설정 이나 가등기 여부 등을 확인할 필요가 있다.
나. 임차주택양수인의 임대인지위 승계
○ '임차주택의 양수인'이라 함은 매매, 교환 등 법률행위에 의하여 임차주택의 소유권을 취득한 자는 물론 상속, 공용징수, 판결, 경매 등 법률의 규정에 의하여 임차주택의 소유권을 취득한 자를 말한다. 그러나 여기서 주의하여야 할 점은 임차주택의 양수인이라고 하여 모두 임대인의 지위를 계승하는 것은 아니라는 점이다. 즉, 앞에서도 설명한 바와 같이 임차권보다 선순위인 저당권 또는 가등기 등에 기하여(경매 또는 본등기의 이행방법으로)소유권을 취득한 사람은 그 임차주택의 양수인인 것만은 틀림없으나 임차인은 그들에 대하여 임차권을 주장할 수 없으므로 이들은 '임차주택의 양수인'에 포함시켜서는 아니된다.
○ 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한다는 것은 종전 임대차계약서에서 정하여진 권리와 의무를 모두 이어받는 것으로 임차주택의 소유권변동후에 발생할 차임청구권이 양수인에게 이전하는 것은 당연하지만 그전에 이미 발생하였으나 아직 지급되지 아니한 차임청구권은 종전 임대인에게 이미 구체적으로 발생하였던 채권이므로 양수인에게 당연히 계승되는 것은 아니라고 보아야 할 것이다. 또한 보증금 또는 전세금반환채무는 임차주택의 반환채무와 동시이행관계에 있으므로 당연히 새로운 양수인이 부담하여야 한다.
다. 임차인의순위에 의한 우선변제권
○ 구법률에서는 임차인의 입주시보다 후에 설정된 담보물권등이 임차인보다 우선변제를 받는 일이 있어 임차인의 보호에 미흡하였었는데 , 1989. 12. 30. 개정된 주택임대차보호법에서는 임차인에게 대항력을 인정하는데 그치지 않고 일정한 요건을 갖춘 임차인에게 순위에 의한 우선변제권을 인정하였다.
○ 즉, 주택의 임차인은 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마치고 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추었을 때, 경매 또는 공매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
● 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있을 뿐이므로 임차인이 인도, 주민등록 및 계약서상의 확정일자를 갖추기 전에 설정된 담보물권보다는 우선하지 못한다.
● 임대차계약증서상의 확정일자란 공증인 또는 법원서기가 그 날짜 현대에 임대차계약서가 존재하고 있다는 것을 증명하기 위하여 확정일자부의 번호를 써넣거나 일자인을 찍는 것을 말하며, 확정일자인을 받기 위하여는 임대인의 동의가 필요없다.
● 임대차계약서의 확정일자는 법원 또는 공증인에게 일정액의 수수료(통상 1,000원)를 납부하면 법원서기, 공증인으로부터 즉시 받을 수 있으며, 이때 다른권리자와의 우선순위를 결정하는 것은 임대차계약체결일이 아니라 확정일자를 받는날이므로 임차인은 임대차계약체결후 가능한 빠른 시일내에 확정일자를 받는 것이 자신의 권리보호를 위해 필요하다.
● 순위에 의한 우선변제권이 인정되는 보증금은 그 금액의 범위에 제한이 없으므로 다액의 보증금의 경우에도 그 적용이 있다.
○ 다만, 임차인이 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못하며 우선변제가 인정되더라도 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 수령할 수 있다.
○ 임차인이 임차보증금반환채권의 확정판결 기타 이에 준하는 채무명의에 기하여 경매신청을 하는 경우에는 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 보지아니하므로 임차인이 주택을 비우지 아니하고도 경매를 신청할 수 있다(법 제3조의2 제1항).
라. 임차권등기명령제도
○ 임대차가 종료되었음에도 임차인이 임대인으로부터 임차보증금을 반환받지 못하는 경우가 많고, 근무지 변경 등으로 이사할 필요가 있는 경우에도 보증금을 반환받지 못할것을 우려한 나머지 이사를 하지 못하는 등의 문제점이 나타남에따라 1999. 1. 21 개정으로 임차권등기명령제도를 신설하였다.
○ 즉, 임대차가 종료 된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기가 경료되면 등기와 동시에 대항력 또는 우선변제권을 취득하고, 만일 임차인이 이미 대항력과 우선변제권을 취득한 자인 경우에는 종전의 대항력과 우선변제권을 유지하며, 임차권등기이후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 갖추지 않더라도 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 유지되므로 임차인이 자유롭게 주거를 이전할 수 있다(법 제3조의3).
○ 또한, 민법 제621조의 규정에 의한 임차권등기에도 이 법에 규정된 임차권등기명령에 의한 임차권등기와 동일한 효력을 가지므로 우선변제권을 행사할 수 있다.(법 제3조의4 제1항).
마. 주택임대차계약기간의 2년 보장
○ 주택임대차의 기간은 당사자간에 자유로이 정할 수 있으나 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임대차기간을 2년이하로 약정한 경우 임대인은 2년 이하의 약정기간을 주장할 수 없으나 임차인은 이를 주장할 수 있다(법 제4조 제1항).
○ 임대인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하거나 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(법 제6조 제1항).
○ 다만, 임대차 기간을 2년으로 정하여 임차인을 보호하려는 것은 임차인 자신의 의무를 다하지 않았을 때에도 무조건 보호해 준다는 취지는 아니므로 임차인이 2기의 차임을 연체하거나 기타 의무를 현저히 위반한 때에는 보호받지 못한다.
바. 임대인의 차임증액청구권 제한
○ 민법상 임대차계약의 당사자는 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니할 때에는 증액이나 감액을 상대방에게 청구할 수 있다.
○ 그러나 주택임대차보호법은 위와같은 차임증감청구권을 인정하되 임대인의 증액청구권만을 일방적으로 제한하여 임차인을 보호하고 있다.
○ 즉 차임의 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하도록 하였고 설사 1년 후 올리는 경우에도 기존차임의 5%를 초과 할 수 없도록 하고 있다.
사. 일정한 범위의 보증금 최우선변제권
○ 일정한 범위의 임차인은 일정한 범위의 보증금에 관하여는 다른 담보물권자보다도 우선하여 변제받을 수 있다.
○ 그 범위는 서울특별시 및 광역시는 3,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 1,200만원까지 우선변제권이 인정되고, 기타지역은 2,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 800만원까지 우선변제권이 인정된다.
○ 다른 담보물권자보다 우선변제를 받을 수 있다는 것은 당해 임차주택소유자에 대한 일반채권자는 물론 그 주택위에 선순위저당권 등 담보물권을 가지고 있는 자(임차인보다 선순위로 등기되어 있어도 물론이다)보다도 우선하여 당해주택(대지포함)가액의 2분의1 범위내에서 보증금의 반환을 받을 수 있다는 것이다.
○ 우선변제권이 인정되더라도 보증금 전액에 대한 우선변제권이 인정되는 것이 아니므로 (예 : 3,000만원의 보증금이라면 주택가액의 2분의 1범위내에서 1,200만원만 인정)보증금전액의 우선변제권을 보장받기 위하여는 다. 항에서 설명한 바와 같이 임대차계약서에 확정일자인을 받아두어야 한다. 즉 일정한 범위의 임차인은 일정한 범위의 보증금에 대하여 최우선변제권을 갖게 되지만 그 전액에 대하여 최우선 변제권이 인정되는것이 아니므로 그 전액에 대한 우선변제권을 인정받기 위하여는 임대차계약서에 확정일자인을 받아 두어야만 한다.
아. 임차권의 승계
○ 임차인과 사실상의 혼인관계에 있는 자는 민법상 재산상속권이 없으므로 임차인이 상속권자 없이 사망한 경우에는 민법 제1058조의 규정에 따라 당해 주택임차권 및 보증금 등 반환청구권은 국가에 귀속되고 상속권자가 있는 경우에는 그 상속권자가 주택임차권 및 반환청구권을 상속하게 된다. 따라서 사실상의 혼인관계에 있는 자는 임차인의 사망으로 인하여 그 임차주택에서 쫓겨나는 신세가되고 만다.
○ 이러한 불합리를 제거하고 임차인과 사실상의 혼인관계에 있는 자의 주거생활의 안정을 보장하기 이하여 임차인이 상속권자 없이 사망한 경우에는 임차권은 그 주택에서 임차인과 함께 살고 있던 사실상의 혼인관계에 있는 자에게 승계되도록 하고, 한편으로 상속권자가 있는 경우에도 그 상속권자가 임차인과 함께 살고있지 않을 때에는 임차권은 사실상의 혼인관계에 있는 자와 비동거자인 상속권자중 2촌 이내의 친족이 공동으로 승계토록 하고 있다(법 제9조).
○ '사실상의 혼인관계에 있는 자'라 함은 혼인예식 등 실체상의 혼인절차는 밟았으나 다만 민법 및 호적법에서 정하는 혼인신고 절차만을 밟지 아니한 부부관계에 있는 자를 의미한다.
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