주택임대차 계약 해지시 보증금반환 관련분쟁 해결방법

 임대차계약기간이 만료되면 임대인은 보증금을 반환하고 임차인은 주택을 돌려 주어야 하는데 이는 동시이행의 관계에 있다.  계약기간이 만료되어 임차인이 임대인에게 주택을 인도하여도 임대인이 새로운 입주자가 들어오기 전에는 보증금을 반환해주지 않고 있는 것이 현재 일반적인 관례인데, 이는 임대인의 개인적인 사정일 뿐 법적으로 정당한 것은 아니다.  그러므로 임차인은 계약기간이 만료된 후 임대인에 대하여 보증금을 반환해 달라고 요구할 수 있으며, 이러한 요구에 대하여 임대인이 임의로 반환해주지 않으면 임차인은 법원에 조정신청이나 소송을 제기하여 조정조서나 판결을 받아 강제집행 절차를 통하여 보증금을 돌려 받을 수밖에 없다.

1. 분쟁해결제도

 분쟁을 해결하는 제도에는 크게 조정절차와 소송절차가 있다.  조정절차는 조정담당판사 또는 조정위원회가 분쟁당사자로부터 주장을 듣고 여러 사정을 참작하여 조정안을 제시하고 서로 양보와 타협을 통하여 합의에 이르게 함으로써 분쟁을 평화적이고 간이·신속하게 해결하는 제도이다.  이에 반하여 소송절차는 분쟁당사자 쌍방이 권리를 주장하고 다툼이 있는 사실관계에 대한 증거를 제출하면 법원이 어느 당사자의 주장이 옳은지를 판단하여 판결로써 분쟁을 강제적으로 해결하는 제도이다.

2. 조정절차

가. 조정신청방법 
 조정은 분쟁의 당사자 일방 또는 쌍방이 조정신청을 하거나 소송사건을 심리하고 있는 판사가 직권으로 그 사건을 조정에 회부함으로써 시작된다. 조정은 피신청인(상대방)의 주소지, 사무소 또는 영업소의 소재지, 근무지, 분쟁목적물의 소재지 또는 손해발생지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원, 시·군법원에 신청 할 수 있다.  당사자는 합의에 의하여 관할법원을 정할 수 도 있다.  따라서 당사자 쌍방이 합의한 경우에는 어느 곳이든 편리한 법원에 조정을 신청을 할 수 있다.  조정신청은 본인 스스로 또는 변호사나 법무사에게 의뢰하여 작성한 조정 신청서를 관할법원이나 당사자가 합의하여 정한 법원에 제출하거나 법원직원에게 구술로 신청할 수 있다.  조정을 신청할 때에는 당사자의 성명, 신청의 취지 및 분쟁의 내용을 명확히 하여야 한다.  조정절차가 진행되려면 당사자 쌍방에게 소환장 등이 송달되어야 하므로 신청인 본인과 상대방의 주소 또는 송달장소를 정확히 기재하고 우편번호와 전화번호도 함께 기재하는 것이 좋다.  조정을 서면으로 신청하는 경우에는 상대방 인원수만큼의 신청서부본을 함께 제출하여야 하며, 조정절차가 신속히 처리되게 하려면 분쟁에 관련된 증거서류를 조정신청시 함께 제출하는 것이 좋다.  조정신청을 할 때에는 조정수수료를 수입인지로 납부하여야 하는데 그 금액은 민사소송을 제기할 때 내는 금액의 5분의 1 이다. 그밖에 대법원예규가 정한 일정금액의 송달료를 예납하여야 한다.

나. 조정절차   
당사자 쌍방이 법원에 출석하여 조정신청을 한때에는 특별한 사정이 없는 한 그 신청당일이 조정기일이 된다.  조정기일로 지정된 일시, 장소에 당사자 본인이 직접 출석하여야 하며,  다면 조정담당판사의 허가가 있으면 당사자의 친족이나  피용자 등을 보조인으로 동반하거나 대리인으로 출석하게 할 수 있다.  조정기일에 당사자 사이에 합의가 이루어지면 그 내용이 조서에 기재됨으로써 조정이 성립된다.  다만 예외적으로 당사자의 합의내용이 상당하지 아니한 경우에는 조정전담판사가 합의를 무시하고 조정이 성립되지 아니한 것으로 하여 사건을 종결시키거나 합의내용과 다른 내용으로 조정에 갈음하는 결정을 할 수도 있다.

다. 소송으로 이행 
조정결정에 대하여 당사자는 그 내용이 기재된 조서 정본 또는 결정서정본을 송달 받은 날로부터 2주일 내에 이의신청을 할 수 있고 이의신청이 있으면 그 결정은 효력을 상실하고 사건은 자동적으로 소송으로 이행된다.  조정신청시에 소가 제기된 것으로 처리되므로 그때를 기준으로 소멸시효중단 등의 효력이 생기고 한편 소송으로 이행됨에 따라 소제기시 붙여야할 인지에서 조정신청시 붙인 인지액을 공제한 차액만 붙이면 된다. 
조정이 성립되었거나 조정에 갈음하는 결정이 확정되었는데도 상대방이 그 의무를 이행하지 아니한 대에는 확정판결과 마찬가지로 위 조정 또는 결정을 가지고 강제집행을 할 수 있으며, 또한 채무내용이 금전채무인 경우에는 법원에 채무자의 재산관계의 명시를 요구하는 신청을 하거나 일정한 경우 채무자를 채무불이행자명부에 등재하여 줄 것을 요구하는 신청을 할 수 있다.  또한 전세보증금반환소송에서 상환이행판결을  받거나 조정신청을 하여 상환이행의 조정조서가 작성된 경우 임차인은 주택을 비우지 아니하고도 경매를 신청할 수 있다.

3. 소송절차

 임차인은 조정신청을 하지 않고 곧바로 보증금반환청구소송을 법원에 제기 할 수도 있다.

가. 소송제기방법 
 본인 스스로 또는 변호사나 법무사에게 의뢰하여 작성한 소장을 상대방의 주소지, 사무소 또는 영업소의 소재지, 근무지, 분쟁목적물의 소재지 또는 손해 발생지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원, 시·군법원이나 본인 주소지 법원에 제기할 수 있다.  소장에서 당사자의 성명, 청구위지 및 분쟁의 내용을 명확히 하여야 한다.  소송절차가 진행되려면 당사자 쌍방에게 소환장 등이 송달되어야 하므로 소송을 제기하는 본인과 상대방의 주소 또는 송달장소를 정확히 기재하고 우편번호와 전화번호도 함께 기재하는 것이 좋다.  상대방 인원수만큼의 소장부본을 함께 제출하여야 하며 소송절차가 신속하게 처리되게 하려면 분쟁에 관련된 증거서류를 함께 제출하는 것이 좋다.  소장을 접수할 때에는 인지 및 송달료를 예납하여야 한다.

나. 소송절차 
소장이 접수되면 법원은 재판기일 등을 지정하여 양 당사자에게 통지하며, 당사자는 지정된 일시, 장소에 출석하여야 하는데 변호사가 선임된 경우에는 대리인인 변호사가 출석하므로 본인이 직접 출석하지 않아도 되며, 본인이 직접 소송을 수행 하는 때에는 일정한 경우에는 법원의 허가를 받아 당사자의 친족 등이 
대리인으로 출석하여 소송을 진행할 수 있다.  사실에 대해서는 서증, 증인신문 
등을 통하여 입증하여야 한다.  당사자가 변론기일에 출석하지 않을 때에는 출석한 쪽의 주장사실을 자백한 것으로 간주되므로 불리한 판결을 받을 가능성이 매우 높다.

다. 조정으로 회부 
소송을 제기한 원고가 소송 중에 조정시청을 하거나 담당판사가 당사자간 합의· 조정하여 원만하게 해결함이 좋다가 판단하여 직권으로 조정에 회부한 때에는 조정절차에 따라 처리되게 된다.  조정에 회부되었으나 당사자간 원만하게 합의되지 않을 경우에는 다시 소송절차로 이행된다.

라. 소송의 종료 
법원이 심리를 완료한 때에는 변론을 종결하고 판결을 선고한다.  판결에 불복 
할 경우에는 판결문이 송달된 날로부터 14일 이내 1심법원에 항소할 수 있다.   
상대방이 판결내용에 따른 의무를 이행을 하지 않을 때에는 승소판결을 받은 원고는 법원에 판결확정증명이나 판결정본송달증명을 받고, 판결에 집행문을 부여 받아 강제집행을 실시하여 보증금을 돌려 받을 수 있다.